- 夫妻共同财产中的不动产一方无权擅自处分
- 所属栏目：政策法规 添加时间：2008-01-15 00:00:00
- 夫妻共同财产中的不动产一方无权擅自处分
事件回放
市民陆先生和妻子王女士结婚后购得一处两室一厅的房屋。后夫妻二人都去外地工作，于是丈夫陆先生将该房屋暂时给姐姐陆女士、姐夫李先生居住。2001年1月18日，陆先生冒名签署了妻子王女士的授权委托书，私自以6万元的价格与其姐夫李先生签订了房屋买卖合同，并在某房管局办理了房屋产权过户手续。
2004年7月23日，陆先生、王女士在外地民政局协议离婚，离婚协议中约定两室一厅房屋的产权为男女双方共同所有，并由男方拿出7万元给儿子作为补偿，女方保留房屋产权。离婚后，王女士得知李先生取得该房屋产权，遂向房管局提出异议。经调查房管局确认陆先生、李先生据以办理产权过户的委托书是虚假的，遂作出了撤销李先生房屋所有权证的决定。之后，李先生、陆女士以自己的房屋是善意取得为由诉至法院，要求法院依法确认其与陆先生签订的房地产买卖契约有效。
法院经审理认为，陆先生与王女士在婚姻存续期间共同购得的两室一厅房屋为夫妻共同财产，丈夫陆先生在婚姻关系存续期间未征得妻子王女士的同意而擅自处分夫妻共同财产，将房屋产权过户至其姐姐陆女士、姐夫李先生名下，其房屋买卖合同无效。同时认为，陆女士、李先生主张善意取得的理由无法律依据和事实依据。遂驳回陆女士、李先生的诉讼请求。
案件评析
本案争议的焦点是：陆先生在其夫妻婚姻存续期间与他人签订的出卖共同财产的行为是否为有权代理；陆女士、李先生“两室一厅”房屋的产权是否善意取得。
《婚姻法》规定，夫或妻对外均有家事代理权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。所谓日常家事代理权是指夫妻一方因日常事务在与第三人进行民事交往时所为法律行为，视为夫妻共同的意思表示，配偶他方承担连带责任。“日常家事”一般只能包括夫妻家庭共同生活中的一切必要事项，诸如购物、保健、衣食、娱乐、医疗等等，但不涉及不动产等重大价值生产生活资料的处分。对于重大家庭事务的处分，需夫妻双方协商一致，原则上非经配偶他方的委托，夫妻一方不得行使，否则应认定为无权代理。本案中，证明妻子王女士同意卖房的授权委托书是丈夫陆先生伪造的，陆先生的卖房行为系无权代理，其无效代理签订的合同未经权利人确认自始无效。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得的，应维护第三人的合法权益。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。对善意取得的界定应是：一是购买人是否尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意，交易双方如有近亲属和其他利害关系，区别情况提高或降低主观善意的标准。二是交易是否为有偿，如价格低廉，明显偏离等价原则，则违背常理。陆女士、李先生基于近亲属身份对交易成功有利害关系，有恶意串通的可能，同时，其作为购买人的善意标准应当高于一般人的标准。本案利害关系人在订立房地产买卖协议时有较大过失，不属善意，陆女士、李先生主张善意取得的理由缺乏充分证据和法律规定的支持。
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